365建站客服QQ：800083652

　　原营业税将自建销售不动产的行为分解成了两个部分，一部分是自建行为，纳税人发生的自建行为属于“建筑业”税目，按3%的税率缴纳营业税；另一部分是销售不动产行为，纳税人发生的销售不动产行为属于“销售不动产”税目，按5%的税率缴纳营业税。可见，原营业税税制下，纳税人在销售自建不动产时要对一项建筑物中的“自建行为价格”分别按从事建筑业劳务和销售不动产缴纳两次营业税，存在着严重的重复征税现象。这里的“自建行为价格”包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款，但不包括建设方提供的设备和使用自产货物的价款。比如，某房地产开发企业，自己拥有建筑资质并有自己的施工队伍，自行建造商品楼对外销售。2022年该企业自建楼房一栋，耗用外购各类物资1400万元，销售后取得收入3500万元。

　　其应缴纳营业税的计算方法如下：

　　（一）确定自建行为的营业税。自建行为的营业额＝1400×3%=42（万元）；

　　（二）确定销售房屋不动产应缴纳的营业税。销售房屋不动产应缴纳的营业税＝3500×5%＝175（万元）；增值税与营业税不同，在抵扣链条完整的情况下，增值税是不存在重复征税的，营改增以后，自建销售不动产行为不会被分割成两种行为，只需在销售环节缴纳增值税：对于4月30日前的老项目，可选择以5%的征收率或11%的税率缴纳增值税，新项目则按11%的税率缴纳增值税，当选择按5%简易征收率时，应纳税额为：（全部价款+价外费用）÷（1+5%）×5%，收到预收款时需按3%税率预缴增值税：（全部价款+价外费用）÷（1+5%）×3%；按11%税率缴纳增值税时，应纳税额为：(全部价款+价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）÷（1+11%）×11%，当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 ，收到预收款式需按3%税率预缴增值税：(全部价款+价外费用）÷（1+11%）×3%